Se desiderate affittare il vostro appartamento o la vostra casa o se invece vi occorre trovare una nuova abitazione in affitto, avrete sicuramente a che fare con molteplici tipi di contratto tra cui scegliere.
Gli elementi distintivi primari sono il tipo di canone che può essere liberamente scelto dal conduttore oppure concordato secondo diverse disposizioni territoriali.
Un altro elemento utile per scegliere il tipo di contratto di affitto è la durata minima che si desidera, il tempo di rinnovo, il voler usufruire di sconti fiscali come quelli su IMU e TASI.
A seconda di queste caratteristiche si possono identificare quattro tipologie di contratto di affitto.
Contratto di affitto a canone libero
Questo è il tipo di contratto di affitto più diffuso in Italia. Prevede una durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di almeno quattro anni. Questo consente ad entrambe le parti maggiore stabilità e sicurezza.
Si chiama libero perché le parti possono decidere liberamente l’ammontare del canone di affitto.
Un altro elemento caratteristico è il preavviso, che in caso di rescissione prima della scadenza deve avvenire almeno 6 mesi prima. Questo serve perché sia il locatore che il locatario non si trovino a far fronte a disdette improvvise.
Contratto a canone concordato
Anche questa è una tipologia di contratto di affitto molto utilizzata.
La differenza rispetto al precedente è che l’ammontare del canone viene determinato dal comune accordo.
In genere succede nelle località ad alta intensità abitativa, dove la decisione può essere presa da associazioni che rappresentano le parti.
Per evitare situazioni spiacevoli e complicazioni vengono stabiliti dei parametri di legge da seguire.
Questi parametri tengono conto dello stato dell’immobile e della tipologia (es. uso pubblico o privato).
Il canone viene detto calmiero poiché determinato dalla legge e fisso per tutta la durata del contratto.
Grazie a questi vincoli i locatori possono però usufruire di numerose agevolazioni fiscali ed anche i locatari possono godere di canoni più bassi e di vantaggi, sotto forma di detrazioni fiscali IRPEF.
La durata del contratto minima è di tre anni. Può poi, con accordo delle parti, essere rinnovata con eventuale modifica del contratto per due anni. Il tempo di preavviso in caso di rescissione prematura è anche qui di sei mesi.
Contratto di affitto transitorio
Questo è un tipo di contratto particolare e molto flessibile.
Si chiama transitorio perché la durata può essere al massimo di diciotto mesi. La soglia minima di locazione è di un mese. Risulta quindi essere perfetto per gli affitti di breve durata.
Il canone può essere liberamente definito tra locatore e locatario nel rispetto dei minimi e massimi previsti dagli accordi del territorio in cui si trova l’immobile.
Un elemento importante è la motivazione dell’esigenza dell’affitto transitorio che può essere inserita nel contratto. Occorre una dichiarazione che spieghi i bisogni del locatario: il motivo può essere professionale o di studio, per esempio.
Contratto per studenti universitari
Questo è un tipo di contratto nato per soddisfare delle esigenze di specifici locatari: gli studenti.
Si tratta di un contratto di affitto transitorio, ma con tempistiche legate alle sessioni universitarie.
Per poterne fare uso è necessario che il locatario sia uno studente con residenza in un altro comune e che il locatore lo verifichi.
Questo contratto si può applicare solo se nella località è presente una sede universitaria.
Nel contratto di affitto transitorio deve essere indicata la residenza dello studente locatario.
La durata varia dai sei ai trentasei mesi a seconda degli accordi, con rinnovo automatico per lo stesso periodo alla prima scadenza.
Il canone non è libero ma dipende dagli accordi territoriali, in modo molto simile al canone concordato.
Questo tipo di contratto permette ai proprietari di usufruire di enormi vantaggi fiscali riassumibili in:
- cedolare secca al 10%
- reddito imponibile dei fabbricati locati ridotto del 30%
- aliquota IMU ridotta del 75%.
Il vantaggio fiscale però è presente anche per gli studenti locatari che in qualità di inquilini potranno detrarre dall’Irpef il 19% dei canoni di locazione versati, fino ad un massimo di €2.633 l’anno.
Fate sempre le verifiche del caso
Un suggerimento: in caso di contratti di affitto a lungo termine fate sempre delle verifiche sui futuri locatari.
Chiedete referenze, buste paga o copie delle dichiarazioni dei redditi per evitare situazioni molto spiacevoli da cui è dura uscire in tempi brevi.
Viceversa, se cercate casa in affitto informatevi sul padrone di casa: se è poco invasivo, se effettua le manutenzioni regolarmente, se rispetta gli accordi.
La soluzione più semplice? Rivolgetevi ad un professionista per portare a termine il migliore contratto di affitto.