Vuoi acquistare un immobile commerciale? Ecco alcuni punti fondamentali da considerare per fare un buon acquisto ed un buon investimento.

Verifica la destinazione d’uso

Se vuoi comprare un immobile commerciale come investimento, è utile conoscerne la destinazione d’uso. La tipologia dell’immobile influisce sull’investimento, sul margine di guadagno, sulla valutazione di posizione e sull’impegno richiesto.

Verificando tutto al meglio si possono evitare problemi con licenze e avviamento.

Che tipologie puoi trovare?

• Negozi e botteghe: locali adibiti alla vendita di prodotti, manufatti e merci oppure locali legati alla somministrazione di cibi e bevande;
• magazzini e locali per il deposito: grossi locali spesso ubicati in periferia utili come depositi per le merci o vendita all’ingrosso;
• fabbricati e locali per esercizi sportivi: locali dediti ad attività del tempo libero quali sport, attività ludiche o centri ricreativi religiosi;
• laboratori per arti e mestieri: locali utilizzati per produzioni artigianali es falegnameria o ceramiche o forno, ma senza vendita al pubblico;
• tettoie chiuse o aperte: spesso utilizzate come parcheggio o per lavatoi o pesi;
• stabilimenti balneari o termali;
• stalle, scuderie, rimesse e autorimesse.

Stato locativo dell’immobile commerciale

L’immobile commerciale può essere già avviato o vuoto.

Se il locale è già avviato è consigliabile conoscere il conduttore, richiedere una visura ed informarsi sul suo passato in modo da capire se è un buon pagatore o se è inaffidabile.

Se il locale è vuoto è veramente importante aver individuato un futuro locatore prima dell’acquisto. Eventualmente si può chiedere un’opzione di acquisto al proprietario in modo da avere il tempo di ricercare il futuro locatario. Una volta trovato, è consigliabile anche qui una verifica sul suo passato e sulle sue caratteristiche.

Posizione fisica dell’immobile commerciale

Se pensi a negozi e botteghe dovrai preferire locali nel centro cittadino e fare una valutazione sui dati demografici del luogo in cui si trovano.

Se invece vuoi optare per un deposito il posto più adatto è un luogo facilmente accessibile ai trasporti di carichi e merci, magari in periferia vicino all’uscita autostradale.

I tre punti fino ad ora indicati vanno a costituire il valore di avviamento commerciale dell’immobile.
Un alto valore influirà sul prezzo della compravendita, ma sarà anche garanzia di un buon investimento.

Tasse e spese

Le tasse per l’acquisto di un immobile commerciale variano a seconda del venditore e della data di ristrutturazione o costruzione.

I casi sono due:

• il venditore è un soggetto IVA o un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’edificio da meno di 4 anni: l’imposta di registro è pari a 200€, le imposte ipotecaria e catastale sono di 50€ ognuna e l’IVA viene calcolata al 22%.
• il venditore è privato, un soggetto IVA o un’impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni: l’imposta di registro è al 9%, le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 50€ e la vendita è esente da IVA.

Ci sono poi da mettere in conto tutte le spese notarili relative a registrazione e conservazione dell’atto, consulenza, rogito e onorario del notaio. Non esistono agevolazioni come quelle per l’acquisto di una prima casa.

Copertura finanziaria

Se non hai il capitale necessario a coprire la spesa, dovrai ricorrere ad un prestito.

Di solito, nel caso dell’acquisto di un locale commerciale non è consigliabile un mutuo, ma si opta per un leasing immobiliare commerciale.

Questa formula è molto più conveniente: consente di poter essere svincolati per molti anni dall’onere del pagamento dell’intero valore del bene, non figura nel patrimonio aziendale e quindi riduce di molto l’onere fiscale. I canoni del leasing possono essere interamente scaricati fiscalmente.

Buoni affari con il tuo nuovo investimento commerciale!