Chiunque abbia mai avuto a che fare con una trattativa immobiliare conosce il contratto preliminare di vendita, colloquialmente detto compromesso.
Non è un passaggio obbligato: teoricamente sarebbe possibile passare direttamente dalla trattativa al rogito.
Ma quasi nessuno lo fa: i tempi burocratici, mai troppo brevi, portano le parti a pre-accordarsi, per evitare brutte sorprese dell’ultimo minuto.
Il compromesso non è un accordo informale, ma un vero e proprio contratto: questo significa che il suo annullamento comporta una perdita economica per chi la causa. Per questo motivo, alla stipula del contratto, il compratore versa una caparra.
Ma quali sono i motivi che portano ad annullare un contratto preliminare?

Annullamento consensuale del compromesso

Può succedere quando entrambe le parti cambiano idea. Ma naturalmente è un caso estremamente raro, perché se veditore e acquirente hanno trovato l’affare conveniente, al punto da aver già firmato un accordo, è difficile che cambino entrambi idea.

Mancato rispetto del termine fissato per il rogito

Questo può accadere quando una delle due parti non si presenta all’atto.
In questo caso la parte inadempiente può anche finire in tribunale. Il risarcimento, solitamente, è il doppio della caparra versata (nel caso di inadempienza del venditore) o la perdita della caparra (nel caso del compratore).
In più, la parte lesa potrebbe richiedere anche ulteriori risarcimenti, qualora il mancato rispetto dell’accordo preliminare abbia causato altri danni.

Vizi tali da portare all’annullamento

• il contratto non è stato fatto per iscritto, ma solo verbalmente, o non è firmato da entrambe le parti;
• l’accordo non indica gli estremi della concessione edilizia;
• sull’immobile pendono ipoteche o pignoramenti, di cui il compratore è stato tenuto all’oscuro;
• la casa è inagibile;
• sono presenti abusi edilizi non sanati al momento del rogito.

Tutte queste situazioni sono in grado di invalidare un compromesso.

Annullamento del compromesso con godimento anticipato

Il caso forse peggiore è quello in cui il compratore non rispetta il compromesso, annullandolo, mentre sta già abitando nell’immobile.
Questo caso può verificarsi quando tra le parti si sia instaurato un accordo di godimento anticipato.

Cosa succede in questo caso?

Secondo le ultime sentenze della Corte di Cassazione, in questo caso il compratore debba risarcire il venditore per il tempo passato nell’immobile. Una sorta di “affitto posticipato”.

Per evitare il più possibile di incorrere in problemi di questo genere è sempre opportuno affidarsi ad un professionista dell’intermediazione che supervisioni la stipula del compromesso e tuteli nel modo migliore entrambe le parti.